As bases para as tomadas de decisão geralmente tendem a passar por uma visão de longo prazo
As avaliações são indiscutivelmente importantes no mercado de investimentos imobiliários. A definição do valor de mercado dos ativos desempenha um papel crucial para a análise estratégica de portfólios, servindo como base para as negociações no mercado secundário.
Em resumo, o “valor de mercado” de um imóvel pode ser descrito como o montante estimado pelo qual um ativo pode ser negociado entre comprador e vendedor, considerando que ambas as partes agiram com conhecimento, prudência e sem compulsão.
É importante ressaltar que qualquer ativo pode ser avaliado, sendo que, por vezes, tal análise é feita de maneira bastante direta, como com produtos de consumo que podem ser facilmente comparados entre si. Entretanto, tal razão raramente é observada com imóveis para investimento, uma vez que as propriedades não tendem a ser exatamente iguais em relação, principalmente, a seus contratos de locação, estado de conservação e especificações técnicas.
Assim, levando em conta as premissas citadas acima, individuais a cada imóvel, além das considerações de mercado a serem feitas (como absorções, preços pedidos e transacionados e taxa de vacância), um ou mais métodos de avaliação podem ser utilizados, dependendo, claro, das circunstâncias.
Em adição à pesquisa comparativa, as análises podem ser feitas com uma abordagem relacionada à renda de um ativo, convertendo seu fluxo de caixa futuro em um valor atual, também conhecido como “Fluxo de Caixa Descontado”, ou por meio de abordagem relacionada ao “Custo de Reposição”, ou seja, usando o princípio econômico de que um comprador não pagará mais por um ativo do que os custos diretos e indiretos para se obter um outro de igual utilidade, ponderando, ainda, fatores de promocionalidade e dificuldades de reprodução de um ativo semelhante.
No contexto das avaliações imobiliárias, é relevante entender que as bases para as tomadas de decisão de investimento geralmente tendem a passar por uma visão de longo prazo. Afora isso, é de suma importância compreender que uma apreciação a valor de mercado se utiliza de bases históricas e pode, eventualmente, levar a subestimar um valor atual em momentos de mercado ascendente e a uma superestimação em um movimento de mercado de baixa. Desse modo, tal perspectiva é relevante pois se deve entender que as avaliações não estão acima do mercado; antes, são parte integrante dele.
Felipe Ribeiro – Analista de Portfólio na Rio Bravo.
