Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) são títulos de renda fixa securitizados, ou seja, que são originados na transformação de recebíveis futuros de projetos imobiliários (loteamentos, incorporação, contratos de locação, dentre outros) em ativos negociáveis por investidores no mercado de capitais.
De maneira simplificada, é uma forma de antecipar receitas de projetos em andamento, os quais ainda carecem de mais recursos para prosseguir com o andamento dos projetos (capital de giro, término de obra, investimentos, dentre outros). Os valores arrecadados na compra dos papéis pelos investidores são destinados para financiar o projeto em questão. Em troca, os investidores recebem parte dos pagamentos do projeto imobiliário, acrescido de juros e inflação.
As operações de CRI são estruturadas a partir de análise de créditos imobiliários previamente auditadas por empresas especializadas (servicers) que concederão lastro para as operações. Além disso, para tornar a operação viável, também é feita a análise de capacidade de pagamento da devedora (cedente), bem como auditoria jurídica elaborada por um assessor legal, para averiguar as garantias e lastros da operação.
Após o momento de liquidação da operação, os títulos passam a ser rentabilizados conforme a operação foi estruturada, e há a necessidade de manter o acompanhamento da execução como um todo: através da análise da carteira mês-a-mês, bem como a gestão de destinação de recursos do patrimônio separado, controle de liberações para execução de obras (quando há), despesas recorrentes, verificação de garantias e covenants financeiros. O objetivo aqui é antecipar (e mitigar) uma possível irregularidade que possa trazer algum risco futuro na rentabilidade do ativo ao investidor/cotista.
Neste ponto é importante ressaltar o papel do gestor – profissionais responsáveis pela análise dos papéis, alocação dos recursos e monitoramento dos ativos adquiridos nos fundos. A Rio Bravo possui um diferencial neste aspecto, com um time composto por profissionais experientes no segmento de CRIs – com uma equipe com expertise em originação, estruturação e monitoramento. Afora isso, uma das principais missões da Rio Bravo é estar atenta às grandes oportunidades no mercado primário e secundário, assim como manter o processo de gestão ativa de maneira diligente e criteriosa – através de reuniões de follow-up com as securitizadoras que originam e estruturam as operações, por visitas periódicas aos empreendimentos em fase de desenvolvimento, com a finalidade de estar sempre um passo à frente na análise de risco e crédito, de maneira que permita à divulgação de informações de forma completa aos cotistas dos fundos nos relatórios mensais dos fundos.
Os CRI têm grande importância no mercado – pois através da securitização há um forte impulso no ramo imobiliário – tornando projetos imobiliários viáveis e atraindo investidores que almejam uma rentabilidade atrativa. Como consequência, existe maior geração de empregos no setor, contribuindo para o aumento do desempenho do mercado imobiliário e para o crescimento do PIB.
Rodrigo Vieira – Analista de Gestão de Crédito Imobiliário
