Introdução aos fundos de investimento imobiliário
A modalidade de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) têm se destacado cada vez mais no mercado financeiro como uma opção interessante para investidores que buscam diversificar suas carteiras e obter rendimentos atrativos. No entanto, para quem está começando a investir nesse segmento, o grande número de termos técnicos pode ser um pouco confuso.
Por isso, neste artigo, apresentaremos um glossário com os 20 termos mais importantes do mercado de FIIs. Com essa lista, esperamos ajudar tanto os investidores iniciantes quanto aqueles que já possuem alguma experiência a compreender melhor o funcionamento desses fundos e tomar decisões mais informadas.
A partir daqui, você encontrará explicações detalhadas sobre conceitos como dividend yield, taxa de administração, vacância, entre outros. Ao final deste artigo, você se sentirá mais seguro para investir em FIIs e alcançar seus objetivos financeiros. Confira!
Assembleia
É uma reunião dos cotistas para discutir e deliberar sobre assuntos relevantes relacionados ao fundos de investimento. As assembleias podem ser convocadas pelos administradores do fundo ou por um grupo mínimo de cotistas, de acordo com as regras estabelecidas no regulamento do fundo. Os assuntos discutidos em uma assembleia podem incluir a aprovação das contas do fundo, a eleição de novos administradores, a alteração do regulamento do fundo, entre outros.
Cap-rate
É a divisão do aluguel que o imóvel está gerando (ou que se estima) pelo valor de negociação. Serve para medir se uma compra ou venda se deu em um patamar atrativo. A ideia básica é que o fundo compre imóveis com cap-rates mais altos e os venda com cap rates mais baixos.
Comissão de Valores Mobiliários (CVM)
CVM é a sigla para Comissão de Valores Mobiliários, que é uma autarquia federal responsável por regular e fiscalizar o mercado de valores mobiliários no Brasil. A CVM tem como objetivo proteger os investidores e garantir a transparência e a integridade do mercado de valores mobiliários.
No mercado de fundos imobiliários, a CVM é responsável por regulamentar as regras de constituição, gestão e funcionamento dos fundos, bem como por fiscalizar as atividades dos gestores e administradores desses fundos.
Cota
A cota em um fundo imobiliário representa a fração do patrimônio do fundo detida por um investidor. As cotas são negociadas na bolsa de valores e seu valor é determinado pela oferta e demanda do mercado.
O preço da cota pode variar diariamente e é influenciado por diversos fatores, como a rentabilidade do fundo, a qualidade dos imóveis que compõem a carteira, as perspectivas econômicas e as condições do mercado imobiliário. É o equivalente às ações de uma empresa.
Dividend-Yield
É uma métrica que mede a relação entre o dividendo pago por um fundos de investimento FIIs imobiliário e o preço da cota. Pode ser expressa em percentual ao mês ou ao ano. Por exemplo, se um FII paga um dividendo no mês de R$ 1,20 por cota e o preço da cota é R$ 110,00, o dividend yield seria de 1,09% ao mês.
Fundos de Fundos
Também conhecidos pela sigla em inglês (FoF – Funds of Funds). São fundos que investem em outros fundos imobiliários, em vez de investir diretamente em imóveis. Os FoFs oferecem aos investidores a possibilidade de diversificar sua exposição a diversos fundos imobiliários, sem precisar selecionar individualmente os imóveis ou ter um grande capital para investir diretamente em cada um deles.
Gestão Ativa
A gestão ativa é um estilo de gestão de fundos que busca gerar retornos superiores ao mercado por meio de uma seleção ativa de ativos e uma gestão mais agressiva da carteira. Nesse modelo, o gestor tem liberdade de comprar e vender ativos sem passar por aprovação da assembleia de cotistas.
Gestão Passiva
Nos fundos de tijolo, significa que o fundo tem um portfólio delimitado de ativos e que qualquer compra ou venda deve ser feita apenas com aprovação dos cotistas, através de uma assembleia. No caso dos fundos de papel, significa que o gestor deve seguir um determinado índice de mercado e agir para que o fundo replique sua performance da maneira mais fidedigna possível.
Liquidez
Refere-se à facilidade com que as cotas do fundo podem ser compradas ou vendidas no mercado. Quanto mais líquido for o fundo, mais fácil será para os investidores comprar ou vender suas cotas a qualquer momento sem afetar significativamente o preço de mercado.
É importante destacar que a liquidez dos fundos imobiliários pode variar ao longo do tempo, e investidores devem considerar essa característica antes de investir em um fundo específico.
Relatório Gerencial
Documento periódico divulgado pelos gestores dos fundos imobiliários com informações sobre a performance do fundo, incluindo os resultados financeiros, a composição da carteira de investimentos e outras informações relevantes para os investidores. O relatório gerencial é uma ferramenta importante para os investidores avaliarem a saúde financeira do fundo e tomar decisões informadas sobre seus investimentos.
Rendimentos
São equivalentes aos dividendos do mercado de ações. São a distribuição periódica de lucros aos investidores e são gerados pela rentabilidade dos imóveis ou títulos imobiliários que compõem a carteira do fundo.
São distribuídos proporcionalmente à quantidade de cotas que cada investidor possui. A maioria dos FIIs distribui rendimentos mensalmente. Os rendimentos não são garantidos e podem variar de acordo com o desempenho do mercado imobiliário e a gestão do fundo.
Segmento
O segmento de um Fundos de Investimento FIIs Imobiliário indica o tipo de ativo em que o fundo investe. Existem fundos que investem em shoppings, galpões, lajes corporativas, entre outros.
Taxa de Administração
A taxa de administração em um fundo imobiliário é uma cobrança feita pela empresa administradora do fundo para cobrir os custos de administração e operação do fundo. Essa taxa é definida pelo regulamento do FII e varia de fundo para fundo. O mais comum é que seja um percentual do valor patrimonial ou do valor de mercado.
Taxa de Gestão
É o equivalente da taxa de administração, mas que é pago ao gestor, que é a empresa responsável por decidir as compras e vendas de um FII, além de negociar aluguéis, coordenar reformas, entre outros. Em alguns fundos, está incluída na taxa de administração; em outros, é uma taxa à parte.
Taxa de Performance
A taxa de performance é a cobrança feita pelos gestores dos fundos de investimento FIIs quando o seu desempenho supera o índice de referência previamente definido em regulamento. Essa taxa é uma porcentagem sobre a rentabilidade excedente, ou seja, a diferença entre a rentabilidade do fundo e do índice.
A taxa de performance é uma forma de incentivar os gestores a obterem um desempenho superior ao mercado e, portanto, é uma forma de alinhamento de interesses entre os gestores e os investidores.
Taxa Interna de Retorno (TIR)
A Taxa Interna de Retorno (TIR) é uma medida de rentabilidade que inclui todas as receitas e despesas envolvidas em um investimento, inclusive considerando também as datas em que esses lançamentos aconteceram. É uma forma de avaliar o retorno real de um investimento e compará-lo com outras opções disponíveis no mercado.
Vacância
Porcentagem dos imóveis que estão desocupados em relação ao total de imóveis que compõem a carteira do fundo. Quando a vacância é alta, o fundo pode ter dificuldades para gerar rendimentos e pode até mesmo ter prejuízo. Por outro lado, quando a vacância é baixa, o fundo tende a ter um desempenho melhor e a distribuir mais rendimentos aos investidores. Também é chamada de vacância física.
Vacância Financeira
Métrica semelhante à vacância física, mas que considera as áreas que estão gerando renda ou não. Um imóvel que está ocupado, mas onde foi negociada uma carência para pagamento da locação, ainda está em vacância financeira; já um em que o inquilino saiu, mas ainda está pagando algum tipo de multa impacta apenas a vacância física, mas não a financeira.
Valor de Mercado
É o quanto o fundo vale como um todo. É obtido pela multiplicação do preço da cota dele em bolsa pelo número de cotas que o compõem. É importante destacar que o valor de mercado não é necessariamente igual ao patrimônio líquido do fundo (abaixo).
Valor Patrimonial
Também chamado de Patrimônio Líquido, é o valor contábil dos ativos menos as obrigações e despesas do fundo. É o valor que representa a riqueza líquida do fundo e é informado mensalmente.
É importante observar que o patrimônio líquido não é necessariamente igual ao valor de mercado do fundo, que é determinado pela oferta e demanda das cotas.
O valor patrimonial é um indicador importante da saúde financeira do fundo e pode influenciar a política de investimentos e distribuição de rendimentos aos investidores.
Investimento diversificado
Investir em Fundos de Investimento FIIs Imobiliário pode ser uma excelente opção para quem busca diversificar a carteira de investimentos e obter rendimentos atrativos. No entanto, para obter sucesso nesse mercado, é fundamental conhecer bem os termos técnicos utilizados.
Ao longo deste artigo, a Rio Bravo apresentou um glossário com vinte dos termos mais importantes do mercado de FIIs, explicando cada conceito de forma clara e objetiva. Esperamos que essas informações tenham sido úteis para você e que você se sinta mais seguro para analisar os fundos imobiliários e tomar as melhores decisões de investimento.
