Recentemente, a equipe de gestão de fundos imobiliários realizou uma série de webcasts com os principais eventos do terceiro trimestre de 2022 dos fundos de gestão ativa.

Para quem ainda não está familiarizado com os termos do mundo dos investimentos, uma explicação rápida: os webcasts são ferramentas de comunicação utilizadas por empresas com ações listadas em bolsa e que, aos poucos, vão se tornando mais comuns no mundo dos fundos imobiliários. Trata-se de uma apresentação – geralmente em vídeo e transmitida ao vivo – onde os gestores apresentam os principais números do último trimestre ou ano. Nele, são discutidos os acontecimentos mais importantes do mercado, principalmente aqueles que tiveram impacto mais direto na performance daquela empresa ou fundo. Geralmente, é permitido que o público em geral envie dúvidas, para que o momento vire não só uma exposição, mas um bate-papo entre investidores e os responsáveis pelos recursos.

A Rio Bravo tem a tradição de fazer webcasts trimestrais dos fundos imobiliários de gestão ativa, apresentando o histórico de cada um e os eventos mais relevantes do período. Nesse artigo, destacamos os principais fatos mencionado pela equipe de gestão sobre o terceiro trimestre de 2022. Junto a cada resumo, indicamos o link para o webcast, caso você queira se aprofundar na apresentação:

Rio Bravo Renda Varejo – RBVA11

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Ao longo do webcast sobre o terceiro trimestre do Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11), a equipe de gestão mostrou que as lojas físicas ainda têm grande importância para o comércio de varejo. Mesmo com o boom do e-commerce em 2020, devido à pandemia da COVID-19, progressivamente, conforme as restrições foram sendo amenizadas, houve um retorno das vendas presenciais. Além disso, foram dadas algumas informações sobre a importância das lojas físicas como um ponto de representação e divulgação da marca e micro-hub logístico.

Num segundo momento da apresentação, foram mostrados os diversos esforços que estão sendo empreendidos no portfólio, tanto em reformas para valorização dos imóveis, como negociação para renovação dos contratos de locação e prospecção de inquilinos. Houve também uma rápida atualização sobre a alavancagem do fundo, e a regularização da documentação dos imóveis da Caixa.

Rio Bravo Renda Corporativa – RCRB11

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Os gestores responsáveis pela gestão do Rio Bravo Renda Corporativa mostraram que o mercado de locação de lajes corporativas de São Paulo demonstra sinais claros de recuperação. Muitas empresas voltam a buscar espaço para locação, seja em sistemas 100% presenciais ou híbridos. E, como a atividade de construção de novos prédios está baixa, os proprietários de imóveis têm maior poder de negociação.

Depois foram apresentadas as estratégias para reciclagem do portfólio, em duas frentes:

• Alienação de posições onde o fundo tem pequena participação e pouca influência nas decisões dos respectivos condomínios;
• Aumento de participação onde o fundo já é relevante, visando ter mais controle sobre o condomínio e, simultaneamente, reduzir a concorrência interna.

Para tangibilizar a estratégia, foi dado um destaque ao imóvel Bravo! Paulista, onde o fundo fez um retrofit completo no prédio e realizou uma venda parcial, com taxa interna de retorno de 18,3% ao ano. Além da distribuição extraordinária de resultados, o dinheiro levantado com essa venda gerará ao fundo um caixa confortável para fazer frente aos compromissos de alavancagem no curto prazo.

SDI Rio Bravo Renda Logística – SDIL11

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No webcast do SDI Rio Bravo Renda Logística, fundo operado em co-gestão entre a Rio Bravo e a Tellus, o principal destaque foi a entrega das obras de retrofit do galpão localizado em Guarulhos/SP e o início do contrato de locação. A expectativa é de impacto positivo no resultado do fundo ainda em dezembro desse ano.

Também foi dado um foco no Galpão MultiModal Duque de Caixas, com a locação do módulo 8 do galpão B para a empresa Rio Color. Com isso, a vacância, que, em 2022, era de mais de 14%, agora é de apenas 1,2%.

Rio Bravo Renda Educacional – RBED11

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O webcast do Rio Bravo Renda Educacional começou com o detalhamento da última aquisição do fundo, o imóvel localizado em São Bernardo do Campo. Foi destacado que parte da operação foi feita através de um CRI que já existia sobre o imóvel que, ao invés de ser quitado, foi assumido pelo fundo, o que potencializou o resultado da operação.

A seguir, foram mostradas algumas realidades do setor educacional. O principal ponto foi a diferenciação entre cursos universitários de baixa presencialidade, que podem ter boa parte da sua carga horária em regime à distância, e curso de alta presencialidade, como na área de saúde e engenharia. 

Na apresentação também foi apontado um diferencial importante do fundo sobre outros fundos imobiliários: o fato de que seus inquilinos, grupos Cogna e Ânima, são empresas listadas em bolsa. Isso as obriga dar uma divulgação maior ao mercado, seja sobre sua situação, seja sobre próximos movimentos. A equipe de gestão explicou que isso traz uma maior previsibilidade ao fundo e, consequentemente, aos seus cotistas.

Rio Bravo Fundo de Fundos – RBFF11

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A equipe de gestão do Rio Bravo Fundo de Fundos iniciou o webcast reforçando a estratégia que já havia sido comunicada anteriormente de focar o crescimento do resultado recorrente do fundo. E isso levou a uma melhora do retorno para os cotistas: o resultado mensal médio do fundo ao longo do terceiro trimestre de 2022 foi 16,4% maior quando comparado ao mesmo período de 2021.

Na segunda parte da apresentação, foi mostrado que o fundo encerrou o trimestre com 70,2% do seu patrimônio alocado em fundos de tijolo, em contraposição aos 56,0% do IFIX. Isso se deveu ao fato de que, na visão da equipe de gestão, esses fundos apresentam, no momento oportunidades muito mais interessantes, que os fundo de papel, justificando essa maior exposição.

Nos slides seguintes, foram apresentadas várias informações sobre as principais movimentações da carteira, composição atual, histórico de resultado. Além disso, foi mostrado que o fundo opera com um desconto sobre o valor patrimonial acima dos outros fundos do mesmo segmento, além do potencial de valorização e a expectativa de distribuição para os próximos meses.

Rio Bravo Renda Residencial – RBRS11

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O Rio Bravo Renda Residencial é o primeiro fundo imobiliário independente do segmento residencial. Assim, a equipe de gestão iniciou o webcast apresentando o portfólio do fundo e a sua composição. Atualmente, o fundo está concentrado em imóveis do tipo studio: mais de 75% das quase 400 unidades são dessa tipologia, mas, progressivamente, a carteira está se tornando mais diversificada. Hoje o fundo tem imóveis em dois prédios prontos e um em construção.

Posteriormente, foram mostrados os números da performance dos imóveis. No Urbic Vila Mariana, houve a mudança da empresa operadora e, a nova prestadora garantirá um resultado mínimo para o empreendimento. Já o Urbic Sabía foi entregue em agosto de 2022 e já tem apresentado um lucro acima do que tinha sido inicialmente projetado para o empreendimento. No Cyrela For You Paraíso, foi renegociado o fluxo de pagamentos, que só serão realizados na entrega da obra, prevista para novembro/2023.

Fundos Imobiliários de Crédito

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Atualmente a Rio Bravo tem dois fundos imobiliários do segmento de crédito: o Rio Bravo Crédito Imobiliário High Grade (RBHG11) e o Rio Bravo Crédito Imobiliário High Yield (RBHY11). E, devido às suas similaridades e ao fato de serem geridos pela mesma equipe, optou-se por fazer um webcast conjunto.

Na parte do RBHG11, foi destacada projeção do aumento da exposição em CDI, em detrimento dos papéis ligados ao IPCA. Para o longo prazo, a projeção é de que o fundo entregue uma rentabilidade de 152% do CDI, acima do resultado dos últimos 12 meses, de 142%. Para os próximos meses, o planejamento é de que o fundo distribua mensalmente entre R$ 1,05 e R$ 1,30 por cota.

Em comparação, o RBHY11 planeja manter um portfólio dividido em participações iguais entre CDI e inflação. No longo prazo, a previsão é de um retorno de 178% do CDI Bruto, superando o resultado dos últimos 12 meses, de 165%. Já o guidance para os próximos meses é de um pagamento de rendimentos ao mês entre R$ 1,20 e R$ 1,45 por cota.

Vale lembrar que as projeções não constituem promessa de pagamento futuro.

A importância de participar dos webcasts periódicos do seu fundo

O webcast de um fundo imobiliário é um momento único de contato entre a equipe de gestão e os cotistas. E é uma via de mão dupla: da mesma forma que os gestores cumprem a sua obrigação de prestar contas aos investidores e ao mercado em geral, também os interessados (cotistas ou não do fundo) podem fazer perguntas e tirar dúvidas. Por isso, nós da Rio Bravo reforçamos nosso planejamento da realização de planejamento de transmissões trimestrais em todos os principais fundos.

Convidamos você para assistir todas as apresentações que estão nesse artigo e se inscrever em nosso mailing, clicando aqui, para ser avisado dos próximos webcasts.