Dia a dia, os fundos imobiliários de recebíveis ou fundos de CRI vem ganhando destaque no mercado. Olhando o histórico da composição do IFIX, principal índice do mercado de FIIs, essa evolução é notória. Se, no começo de 2013, eles ocupavam menos 2% da carteira, hoje, os “fundos de papel” já são a maior fatia, com mais de 45%.

Entretanto, uma dúvida pode persistir: o que são os fundos de recebíveis? Se você fizer uma consulta rápida em qualquer site de buscas, vai encontrar que são fundos que não investem em imóveis, mas sim em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), o que pode não ser a definição mais compreensível para alguém que não é do mercado financeiro.

Afinal, se eles não investem em imóveis, de onde vêm as receitas que esses fundos distribuem aos seus cotistas?

Neste artigo, vamos começar explicando o que são os fundos de CRI. Depois, vamos ver sobre os fundos de recebíveis: como eles investem em CRIs, geram retorno aos seus cotistas, seus benefícios e seus riscos. Por último, vamos explorar as diferenças entre os fundos High-Grade e os High-Yield.

Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs)

Os (CRIs) são títulos de dívidas emitidos por empresas do mercado imobiliário como uma forma de levantar capital para a realização de construções ou aquisições de imóveis. O valor é emprestado por investidores que passam a receber juros sobre os valores investidos.

Vamos ilustrar com um exemplo: uma construtora quer levantar um empreendimento residencial, com vários blocos e centenas de apartamentos. Ao invés de usar o próprio caixa ou tomar um empréstimo com um banco, ela pode emitir um CRI, que é vendido para investidores.

O valor arrecadado é usado para financiar a construção e, conforme as vendas dos imóveis são realizadas, o dinheiro recebido pela construtora é utilizado para pagar o valor emprestado, com juros já previamente definidos.

Ou podemos pensar em uma empresa que administra shopping center e vai comprar mais um para o seu portfólio. Então, a companhia emite um CRI e o valor aportado pelos investidores vai para aquisição do imóvel. Ao longo dos meses seguintes, parte dos aluguéis pagos pelas lojas é destinado aos investidores até que o capital seja devolvido juntamente com os juros.

Para a empresa, é uma operação interessante, pois as taxas de juros costumam ser mais baratas do que um empréstimo do sistema bancário e o CRI pode ser emitido com regras mais personalizadas, como prazos mais longos de pagamentos e flexibilidades de taxas e carências que uma instituição financeira convencional não costuma aceitar.

Já para os investidores, é uma possibilidade de ter uma rentabilidade maior que os investimentos de renda fixa mais tradicionais.

Além disso, geralmente, os fundos de CRI conta com garantias muito fortes. As mais comuns são a alienação fiduciária dos imóveis envolvidos, a fiança dos donos da empresa que está tomando o recurso e o seguro de instituições financeiras.

Ademais, é muito frequente a cessão dos recebíveis. Ou seja, voltando aos nossos exemplos, os boletos bancários das parcelas dos apartamentos ou dos aluguéis das lojas não pagos para a empresa que emitiu o CRI, mas para uma empresa terceirizada – chamada servicer – que faz o acompanhamento desses recebimentos e já os repassa para pagamento do CRI.

Isso evita que os valores pagos possam ser desviados pela empresa devedora ou que possam ser alvo de penhoras judiciais e outros problemas que podem acontecer.

Os FIIs de CRI – os “Fundos de Papel”

Agora que já entendemos o que são os CRIs, já temos uma base mais sólida para compreender como funcionam os Fundos Imobiliários de Recebíveis, apelidados de “FIIs de papel”. E é fácil de entender o motivo do nome: enquanto os “FIIs de tijolo” investem na compra de imóveis, como prédios comerciais, os fundos “de papel” vão investir em CRIs e outros títulos do mercado financeiro.

Quando você aplica em um FII de Recebíveis, você se torna cotista junto com as centenas ou milhares de pessoas que também têm cotas daquele fundo. Com esse recurso, a equipe de gestão vai fazer a alocação nos CRIs com a melhor relação risco-retorno dentro das normas estabelecidas pelo regulamento do fundo.

Como vimos acima, as parcelas pagas pelos CRIs incluem o capital – que é a devolução do valor inicialmente investido pelo fundo naquele título – e os juros. Conforme recebe os juros dos CRIs da sua carteira, o fundo repassa para os seus cotistas, geralmente de forma mensal, como rendimentos. O valor do capital permanece no caixa do fundo para que ele possa fazer novas alocações em outros títulos.

Principais vantagens dos fundos de CRI

• Acesso a um mercado exclusivo: a maioria dos CRIs não são oferecidos aos pequenos investidores pessoa física. O público principal são grandes investidores, estrangeiros e fundos de investimentos. Soma-se a isso o fato de que, frequentemente, o valor mínimo de aplicação em um CRI é de R$ 300 mil (ou até mais). Já os Fundos Imobiliários estão disponíveis para qualquer investidor, com valores de aplicação de R$ 100,00 ou menos. Então, os FIIs de Recebíveis te dão acesso a um mercado que você não alcançaria de maneira individual.

• Diversificação: Cada FII de papel investe em dezenas de CRIs diferentes. Isso, somado ao baixo valor de cota, permite ao investidor pessoa física repartir seu capital em vários fundos, cada qual com vários CRIs. Dessa forma, caso algum CRI tenha algum problema, como uma inadimplência ou uma renegociação de condições, o impacto ao investidor quase insignificante.

Riscos dos fundos de CRI

• Riscos de mercado: os fundos imobiliários são negociados em bolsa de valores. Assim, estão sujeitos a períodos de altas e de baixas, tanto por questões particulares como por conjunturas econômicas.

• Risco de índices econômicos: a maioria dos CRIs é emitida com uma taxa de juros ligada ao IPCA ou ao CDI. Então, a piora de um desses indicadores pode ter um efeito importante na receita dos fundos e, consequentemente, na sua distribuição de rendimentos.

• Riscos de concentração de carteira: alguns fundos podem ter parte significativa dos seus CRIs ligada a um mesmo devedor ou a um único segmento, como o setor de hotelaria. Um problema em um mercado específico pode gerar um impacto mais forte nos fundos com maior exposição ele.

Fundos High Grade e High Yield

Conforme o mercado de FIIs de Recebíveis vem crescendo, também aumenta a necessidade de criar classificações que facilitem ao investidor analisar e interpretar dos fundos e diferenciar um do outro. Atualmente, a classificação considerada mais importante é por nível de risco, e, disso, surgem duas nomenclaturas: os fundos High Grade e os High Yield.

Os Fundos High Grade são aqueles que aplicam em títulos lastreados em recebíveis imobiliários de alta qualidade, geralmente emitidos por empresas estabelecidas e com boa situação financeira.

Esses fundos são considerados mais seguros do que os Fundos High Yield, uma vez que os emissores dos ativos são mais estáveis e têm menor probabilidade de inadimplência. No entanto, a rentabilidade dos Fundos High Grade costuma ser mais baixa do que a dos Fundos High Yield.

Já os fundos High Yield são focados em títulos com um risco de crédito mais alto, mas que busquem compensar isso com uma taxa de rentabilidade mais interessante. Os segmentos mais comuns de atuação desse segmento são os CRIs de hotelaria, de incorporação e de loteamentos.

Grosso modo, as empresas devedoras são menores e atuam em mercados onde o financiamento bancário é mais escasso e mais caro, o que as tornam mais propensas a pagar os juros mais altos em um CRI que uma empresa mais estabelecida.

Fundos de CRI da Rio Bravo

A Rio Bravo faz a gestão de fundos de CRI de ambos os perfis, tanto high grade quanto high yield. São eles: Rio Bravo Crédito Imobiliário High Grade (RBHG11) e o Rio Bravo Crédito Imobiliário High Yield (RBHY11), respectivamente.

Como investir?

Os fundos Rio Bravo Crédito Imobiliário High Grade e o Rio Bravo Crédito Imobiliário High Yield são listados na B3, a bolsa de valores de São Paulo. Assim, é possível comprar e vender cotas deles diretamente na sua corretora, via site ou aplicativo de celular. Basta procurar pelo código de negociação RBHG11 ou RBHY11.

Vale ressaltar que os riscos aqui relacionados são apenas alguns que devem ser observados por qualquer investidor interessado em adquirir cotas dos fundos. É obrigatória a leitura do Prospecto dos fundos, em especial a seção “Fatores de Risco”, antes de qualquer decisão de investimento, disponível nas páginas dos fundos.

As particularidades dos fundos imobiliários

Quando pensamos em fundos imobiliários, a primeira ideia que nos vem à mente são os fundos que compram diretamente imóveis. Mas nossa imaginação não precisa parar por aí, pois existem muitas outras estratégias para operar no mercado imobiliário, como os Fundos Imobiliários de Recebíveis.

Estes, ao invés de adquirir galpões, shoppings e prédios comerciais, investem em CRI, ou seja, emprestam recursos para que empresas do mercado imobiliários. Em contrapartida, recebem juros desses empréstimos, que são repassados aos seus cotistas como rendimentos.

Para investir em fundos deste tipo, é preciso que o investidor observe se estão de acordo com seu perfil de investimento, leiam os documentos obrigatórios e entenda a estratégia de investimento de cada um.

Fundos de CRI podem ser boas formas de diversificar os riscos e a exposição da carteira do investidor, já que têm uma estrutura de FIIs, com pagamentos periódicos de proventos, somado a uma ampla gama de possibilidades e riscos de operações.