O ano de 2022 foi marcado por poucas transações no mercado de lajes corporativas na região de Alphaville, que apresentou a menor absorção bruta desde 2016, com 42.274 m² locados, além de um ainda elevado número de devoluções, resultado em uma absorção líquida negativa no agregado do ano.
As poucas movimentações do período foram realizadas principalmente por ocupantes buscando melhorar a ocupação na região (flight-to-quality), porém, também atraídos por preços de locação e ocupação atraentes.
Alphaville vem sofrendo com a maior concorrência de São Paulo, considerando que regiões centralizadas da cidade ainda apresentam atrativos valores de locação em edifícios de alta qualidade em decorrência, principalmente, do elevado nível de vacância da cidade, em patamar ainda superior a 20%.
A competitividade envolvendo as lajes corporativas
Ademais, a perda do benefício fiscal de ISS na cidade de Barueri durante a última década reduziu a competitividade da região em comparação a São Paulo e outras cidades da região metropolitana. Contudo, a menor pressão de demandas na região é equilibrada pela baixa atividade construtiva dos últimos anos tanto em Barueri quanto em São Paulo.
Alphaville conta com aproximadamente 75.000 m² de estoque em construção, sendo que desde 2019 apenas 19.000 m² foram adicionados ao estoque total da região.
Por que o Fundo Imobiliário Rio Negro (RNGO11) tem melhor desempenho do que a média da região?
O FII Rio Negro, proprietário de 2 torres no Centro Administrativo Rio Negro, se destaca em relação a Alphaville. Entregue em 2004, o CA Rio Negro consegue permanecer competitivo frente aos seus pares na região por fatores próprios ao empreendimento, como (i) a qualidade do projeto, rico em áreas de convivência arborizadas; (ii) mix de varejo integrado ao empreendimento, fornecendo serviços de qualidade aos seus usuários e (iii) localização privilegiada dentro de Alphaville, com fácil acesso à Rodovia Castelo Branco, shoppings e centros comerciais.
Entretanto, além das qualidades do empreendimento, o resultado apresentado do FII Rio Negro também é justificado pelo trabalho de qualidade executado pela equipe de gestão do Fundo.
Sobre a gestão ativa no RNGO11
A Rio Bravo executa uma gestão ativa dos ativos integrantes do portfólio do Fundo, em três principais frentes de atuação: Gestão Imobiliária; Comercialização e Operação.
Dessa forma, a equipe de gestão busca manter o empreendimento moderno e atualizado frentes as novas tendências do mercado imobiliário de Alphaville, aprovando investimentos necessários para que o C.A. Rio Negro permaneça se destaque frente aos seus pares.
Ademais, o time de gestão da Rio Bravo atual ativamente e próximo de seus locatários, buscando entender tanto suas necessidades comerciais quanto de operação, onde atuamos junto a administradora predial visando agregar amenidades ao empreendimento, além de maior eficiência em geral.
Histórico comprovado de bom desempenho na região
Executamos um trabalho constante de comercialização destinado a manter os níveis de vacância do Fundo abaixo dos praticados em Alphaville, conforme comprovado pelo histórico do Fundo. Isso permite ao fundo ocupação constantemente maior quando comparada aos números da região.
Abaixo destacamos como o FII Rio Negro se posiciona dentro do mercado de Alphaville quando comparados seus níveis de vacância e o preço pedido de locação por m².
Perspectivas para o fundo e a região
Atualmente, segundo dados da consultoria Buildings, Alphaville conta com 39 edifícios corporativos de alto padrão, totalizando mais 630.000 m² de estoque total. Ao nível de vacância vigente de aproximadamente 31%, há por volta de 200.000 m² vagos. Sem a pressão de novo estoque para os próximos trimestres e uma maior estabilidade política e macroeconômica no país, espera-se a redução dos níveis de vacância atuais da região.
A estabilidade das ocupações, com a diminuição do ritmo de devoluções visto no início do pós pandemia cria cenário favorável no médio a longo prazo para a retomada do setor de lajes corporativas em Alphaville.
Aliado a isso, o bom posicionamento dos imóveis do RNGO11, sua qualidade, atualização, boa localização e a gestão próxima dos locatários e prospecção ativa de novos locatários coloca o Fundo em um cenário competitivo favorável para absorção das novas demandas por bons espaços na região.
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