Formalmente, os fundos imobiliários (FIIs) foram criados em 1993, mediante a Lei 8.668, antes mesmo do Plano Real. Porém, durante muito tempo, esse tipo de investimento era basicamente desconhecido do grande público, tendo o grande boom de popularidade há menos de quatro anos.
Quem entra agora nesse mercado pode ter a ilusão de que ele já tem mais ou menos esse tamanho há bastante tempo. Só que isso não é verdade. O segmento passa por um período de crescimento muito pujante, seja em número de investidores, de fundo ou mesmo de estratégias. Foi um movimento iniciado entre 2017 e 2018 e que nem mesmo a pandemia da COVID-19 foi capaz de frear.
O objetivo deste artigo é apresentar um panorama sobre a evolução de alguns números do segmento e permitir a você, investidor, ter uma maior consciência do quanto ainda pode crescer. A principal fonte para esse levantamento desses dados é o Boletim Mensal de Fundos Imobiliários, disponibilizado mensalmente pela B3 nesse link.
Número de Investidores nos Fundos Imobiliários
Uma das estatísticas que mais são compartilhadas para o grande público tem relação com o número de pessoas que investem em fundos imobiliários. Segundo dados da B3, no final de agosto, existiam exatamente 1.836.666 investidores de FIIs, sendo que, desses, mais de 99,6% são pessoas físicas. Esse número chama ainda mais a atenção pelo seu crescimento: só nos primeiros oito meses de 2022 foram quase 300 mil novos investidores que chegaram ao mercado.
E, se compararmos com períodos mais longos, os dados trazem a real ideia do crescimento vertiginoso pelo qual estamos passando. O ano de 2019 encerrou com aproximadamente 645 mil investidores. Ou seja, em menos de três anos, a quantidade pessoas que investem em FIIs praticamente triplicou. Quando comparado com os 91 mil investidores de fevereiro de 2017, temos que, em pouco mais de cinco anos, esse número foi multiplicado por 20.
Mesmo com a decretação da pandemia da COVID-19 pela Organização Mundial de Saúde (OMS), o mercado de fundos imobiliários segue atraindo novos investidores. Todos os meses, a B3 registrou variação positiva do número do cotistas.
Número de Fundos Imobiliários
O crescente interesse de investimentos pela classe dos FIIs provoca, naturalmente, aumento na oferta de fundos. Dois dos fundos mais antigos ainda em operação são o Rio Bravo Renda Corporativa e o Shopping Pátio Higienópolis, tendo iniciado sua negociação há 18 anos, em 2004. Naquele ano, apenas sete fundos eram negociados na bolsa valores. Hoje, segundo a B3, existem 431 fundos listados.
Nem a pandemia reduziu o ritmo da criação de novos fundos. Só em 2021 foram quase 100 fundos novos, praticamente dois FIIs novos por semana. E, nos sete primeiros meses de 2022, foram mais 29 fundos criados.
Tamanho dos Fundos Imobiliários
Uma das medidas mais utilizadas para se medir o tamanho de um fundo imobiliário (ou de qualquer fundo de investimento) é o seu patrimônio líquido (PL). Esse valor é calculado somando-se todo o ativo de um fundo – como o valor dos seus imóveis – e subtraindo-se eventuais dívidas ou passivos.
Atualmente, considerando todos os fundos imobiliários listados, temos um patrimônio líquido combinado de mais de R$ 180 bilhões. Isso é mais que o dobro do PIB anual de cidade como Belo Horizonte e Curitiba ou quase o PIB anual do estado inteiro de Goiás. O montante representa um crescimento de quase 400% em relação ao mesmo período de 2017, quando o PL total do mercado era de menos de R$ 39 bilhões.
Volume de Ofertas
E o meio pelo qual os fundos imobiliários são criados e crescem é através das emissões de novas cotas no mercado, que são adquiridas pelos investidores.
Em 2016, foram apenas 12 emissões, que captaram R$ 2,1 bilhões, tendo sido o ano mais fraco nesses quesitos se comparado com os anteriores. Desde então, o número não para de subir. Já em 2017, os números dobraram: foram 26 ofertas, com volume total de R$ 5,2 bilhões. Em 2018, dobrou de novo, com 40 ofertas e R$ 11,2 bilhões. Nos últimos três anos fechados (2019 a 2021) os números explodiram, com pelo menos 70 emissões por ano e R$ 23 bilhões de volume captado. Isso representa uma média de R$ 2 bilhões novos entrando no mercado a cada dia e uma oferta a cada três dias úteis.
Ainda que 2022 possa ser um pouco mais fraco em relação aos últimos anos, os números continuam a chamar a atenção. No período de janeiro a agosto, foram 45 ofertas, que captaram R$ 14 bilhões. Mantendo-se a média até o fim do ano, teremos 68 ofertas e um volume total de R$ 21 bilhões.
Volume de negócios
Com mais pessoas investindo, mais fundos imobiliários disponíveis e maior capital alocado, é natural se esperar que o volume de negócios também venha crescendo. Essa estatística pode ser examinada por duas métricas: volume financeiro e número de negócios.
De janeiro a agosto de 2022, foram negociados R$ 40 bilhões em fundos imobiliários, o que representa uma média de R$ 238 milhões a cada pregão da bolsa de valores. Isso deve levar a um fechamento anual de cerca de R$ 60 bilhões, acima dos R$ 54,1 bilhões de 2020 e levemente abaixo dos R$ 66,5 bilhões de 2021. Olhando para trás, vemos o quanto esse mercado avançou: em 2016, a média era de R$ 29 milhões por dia, totalizando R$ 7,2 bilhões no ano. Ou seja, um valor que representava toda a negociação de um ano em 2016, hoje, acontece em menos de um mês e meio.
E, medindo-se pelo número de negócios, o crescimento é ainda mais visível. Em agosto deste ano, houve o maior número de transações em fundos imobiliários da história, com cerca de 400 mil por dia, ou 8 milhões no mês. No acumulado do ano do ano, são quase 60 milhões. Ou seja, os oito primeiros meses desse ano já negociaram 30 vezes mais que os 2 milhões de compras e vendas de 2017, e mais que todo o período de 2012 a 2018.
Fundos Imobiliários: será que ainda tem espaço para crescer mais?
É muito comum que o pequeno investidor faça a pergunta acima, sobretudo ao ver o crescimento tão grande que o mercado teve nos últimos anos. Ou, dito de outra forma: será que o mercado de fundos imobiliários chegou a um pico? Será que podemos entrar em um momento de estagnação desse segmento? Será que ainda tem espaço para crescer mais? Para responder, podemos olhar tanto os dados internos quanto externos.
Mesmo com a pandemia mais grave das últimas décadas se desenrolando bem diante dos nossos olhos, o mercado de FIIs no Brasil não parou de crescer. E, se nem isso foi capaz de deter o avanço dessa classe de investimentos, agora, com as restrições sendo reduzidas dia a dia, o horizonte se torna ainda mais positivo.
Hoje em dia, a população do Brasil é estimada em 212,6 milhões de habitantes. Considerando que existem 1,8 milhão de investidores de fundos imobiliários, isso significa que um em cada 115 brasileiros tem, pelo menos, uma cota de FIIs. Isso dá 0,9% da população total. Já nos Estados Unidos, estima-se que 145 milhões de americanos invistam diretamente nos REITs, que são o instrumento que mais se assemelha aos nossos FIIs. Isso dá mais de 44% dos atuais 329,5 milhões. Ou seja, mesmo que a popularidade do mercado de fundos imobiliários no Brasil multiplicasse por dez, ele ainda seria apenas um quinto do tamanho proporcional ao que é nos EUA.
Conclusão
O mercado de fundos imobiliários vem se expandindo no Brasil a passos largos de um jeito que nem mesmo a insegurança causada pela pandemia da COVID-19 foi capaz de deter. E pode crescer ainda mais se comparamos com a realidade dos Estados Unidos, mercado mais maduro e que pode ser usado de guia para um mercado que ainda engatinha como o brasileiro. Claro que isso não dá nenhuma garantia sobre o futuro, mas os dados mostram que, apesar de ter se desenvolvido muito nos últimos três ou quatro anos, existe um longo caminho a ser explorado.
É evidente que alguns investem há mais tempo, outros há menos tempo e outros ainda nem começaram. Mas, independentemente da história ou da experiência de cada um, não há, nos dados atuais, nada que indique algum tipo de esfriamento ou acomodação do mercado. Quem entrar agora, muito provavelmente, verá um mercado crescendo com bastante pujança ao longo dos próximos anos.
