Ao investir em um fundo imobiliário, você já pensou em todo o trabalho que existe por trás do dia a dia da administradora fiduciária, que é responsável, perante a CVM, por zelar pelos seus recursos aplicados? Isso porque há toda uma miríade de transações operacionais relacionadas aos fundos imobiliários, desde a compra ou venda de um imóvel, controladoria, contabilidade e auditoria, entrega das obrigações acessórias, passando pelo laudo de avaliação dos ativos, até o acompanhamento de processos judiciais. Ou seja, a administradora é responsável por toda a análise e segurança dos processos burocráticos. É aquela que garante a plena operação do objetivo do fundo que é definido em seu regulamento junto a todas as regras e instruções de regulação e autorregulação: o cálculo e toda a operacionalização para o pagamento dos rendimentos mensais; a liquidez e a liberação de recursos – até que o dinheiro chegue ao bolso do investidor. Tudo isso e mais um pouco são tarefas de responsabilidade da administradora.
Em uma abordagem simples, a administradora fiduciária de um fundo imobiliário é responsável por garantir a aderência às regras e o pleno funcionamento do veículo. O que está mais “embaixo do iceberg” é o papel de diligência e defesa dos investidores que as administradoras têm.
A administradora precisa garantir que a legislação seja rigorosamente cumprida e que nenhum investidor seja lesado ou tratado de forma desigual. Para isso, observa detalhadamente as operações que permeiam o Fundo, como compra e venda de imóveis feitas adequadamente, checagem do background de recursos e parceiros envolvidos em operações imobiliárias, deliberações de assembleia idôneas, lisura das operações societárias que envolvam os ativos do fundo, diligência ambiental, acompanhamento
de obras, entre outros. Essa é uma forma de assegurar que o dinheiro do investidor receba o tratamento adequado, do começo de sua aplicação ao recebimento dos rendimentos no final do mês.
Sendo uma verdadeira gestora de riscos, muitos dilemas se interpõem na rotina de uma administradora. Sabemos que algumas instruções e normativas acabam sendo um pouco subjetivas, principalmente pelo fato de que esse mercado é relativamente novo e que muitos pontos precisam ser lapidados e mais bem desenhados para o produto. É sempre preciso colocar a “bússola” do investidor sobre a mesa na hora de tomar a decisão: uma administradora nada mais é do que a representante dos cotistas, um agente que tem a fidúcia (confiança) do investidor para tomar sempre a melhor decisão possível. Por isso, um dos requisitos para ser uma administradora é a idoneidade.
Por ser um trabalho de “bastidores”, muitas vezes os investidores não conseguem ver e ter dimensão do
trabalho envolvido, das complexidades vividas. Uma administradora fiduciária é uma grande solucionadora de problemas, sempre pensando em como garantir que os processos sejam cumpridos dentro dos prazos impostos e da melhor forma possível, com transparência, foco,
troca de experiência e a constante observância às regras e mudanças do mercado, bem como com trabalho ativo frente aos reguladores, autorreguladores e agentes de mercado para melhora do arcabouço jurídico e regulamentar. Esse é um dos motivos pelos quais, além de ter o critério de um bom gestor para os fundos, a administradora é peça-chave para um investimento mais tranquilo, seja no curto ou longo prazos.
Anita Scal, Sócia e Diretora de Investimentos Imobiliários e Eveline Carabeli, Gerente de Administração Fiduciária da Rio Bravo.
