Por que a auditoria legal é um procedimento extremamente necessário e eficaz
À medida que as negociações comerciais entre vendedor e comprador se fortalecem, surgem novas etapas fundamentais para a segurança das aquisições imobiliárias, entre elas, as auditorias técnica, ambiental e legal. Neste texto, destacaremos apenas os principais aspectos da auditoria legal, conhecida também como Due Diligence.
É sabido que há riscos em qualquer aquisição imobiliária, independentemente da natureza do ativo, ou seja, imóveis logísticos, corporativos, residenciais, educacionais, varejo, shoppings centers e outros. Assim, com o Due Diligence, avalia-se a segurança jurídica da operação, assim compreendida como a análise de eventuais riscos que incidam sobre o imóvel e seu titular e, eventualmente, o seu antecessor. Ao final, a iniciativa procura documentar a boa-fé objetiva do adquirente diligente, mitigando os riscos de questionamentos por terceiros.
Nesse sentido, administradores fiduciários de fundos de investimentos imobiliários, através de seus departamentos jurídicos e assessores legais altamente qualificados, possuem vasta expertise em analisar, identificar e encontrar as melhores estratégias para diminuir cada um dos eventuais riscos detectados no procedimento. Sem prejuízo, é claro, das obrigações e deveres regulatórios e fiduciários exigidos do administrador fiduciário, o considerável aumento, especialmente nos últimos anos, de investidores pessoas físicas em fundos de investimentos imobiliários demonstra o alto nível de exigência de processos e procedimentos de auditoria legal a fim de certificar a viabilidade do negócio e, inclusive, se o ativo-alvo está alinhado com a expectativa de risco e retorno dos investidores.
O escopo da Due Diligence é sempre específico e individualizado para cada operação, uma vez que diversos fatores, tais como localização, finalidade do bem, unidades pertencentes a condomínio ou imóvel monousuário, podem influenciar no nível de exigência e na lista de documentos que devem ser analisados para comprovar a conformidade do ativo-alvo. Compreender o ativo ao mesmo tempo em que se deve analisar o perfil do vendedor e a política de investimento do fundo é fundamental para adequar os fatos mitigadores que eventualmente se façam necessários para trazer conforto e segurança jurídica à operação. Em qualquer aquisição, no entanto, é preciso destacar que os aspectos básicos da auditoria legal devem ser sempre observados e respeitados. Desse modo, durante a auditoria legal, independentemente no nível de exigência, são sempre analisados os documentos necessários para verificar os eventuais riscos da operação quanto (i) à solvência do vendedor e do antecessor, se for caso, e a possibilidade da alienação do imóvel ser utilizada como mecanismo de fraude contra credores ou fraude à execução; (ii) à legitimidade da posse e propriedade do imóvel pelo vendedor; (iii) à regularidade da documentação urbanística, fiscal e imobiliária do imóvel; (iv) às condições da relação locatícia; e (v) ao status de solvência e regularidade do condomínio (quando for o caso).
Como se pode constatar, a lista de documentos a ser analisada é, de fato, extremamente extensa e demanda um prazo razoável para conclusão, além de organização e conduta diligente das partes envolvidas na transação. É fato, também, que o ordenamento jurídico tentou facilitar a auditoria legal diante do princípio da concentração dos atos na matrícula do imóvel[1], o qual prevê que não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes no referido documento ao terceiro de boa-fé que concluir sua aquisição. De todo modo, diante da insegurança jurídica perante a aplicabilidade do dispositivo legal, especialmente quando se trata de possíveis débitos fiscais, a melhor prática de mercado exige a manutenção da auditoria legal completa e minuciosa.
Dessa forma, é possível concluir que a auditoria legal é um procedimento extremamente necessário e eficaz para garantir a segurança jurídica da operação de aquisição de ativos imobiliários. Além disso, é altamente recomendado o arquivamento integral dos documentos, em prazo não inferior a 10 (dez) anos. O correto arquivamento dessa documentação é igualmente exigido para respaldar a boa-fé do adquirente imobiliário.
[1] Artigo 54 da Lei nº 13.097, de 19 de janeiro de 2015.
Thales Paiva, Gerente Jurídico e sócio da Rio Bravo.
