Imóveis corporativos, comerciais e residenciais são alugados a todo momento, independente do ciclo no qual o mercado imobiliário se encontre. Mesmo quando o ciclo imobiliário é desfavorável ao proprietário, sempre há oportunidades e partes interessadas para locação de imóveis.
Em tempos de mercado instável, como temos visto desde o início da pandemia de Covid-19, é muito importante para uma boa performance do imóvel ter um proprietário profissional, seja ele um grande fundo imobiliário, uma grande empresa de properties ou um grande investidor. Nesses mesmos períodos de grande turbulência, ser proprietário com a maioria absoluta do imóvel também é importante. Explico por que no parágrafo seguinte.
O proprietário profissional tem uma gestão capacitada, com expertise, que acompanha de perto o dia a dia do imóvel. O objetivo é garantir que a operação do empreendimento esteja em pleno funcionamento, com excelência, para que os locatários estejam satisfeitos com a permanência no atual imóvel e não se interessem pelo vizinho concorrente.
A qualquer sinal da necessidade de manutenção de grandes sistemas como ar-condicionado, de combate a incêndio, geradores, elevadores ou dos sistemas elétrico e hidráulico, o proprietário profissional é responsável por acionar seus fornecedores para que prontamente sejam iniciados os processos de reparo.
Mas não é só a manutenção que é necessária em um empreendimento. Além disso, com o passar dos anos, o imóvel tem que ser atualizado para ficar tão moderno quanto os novos edifícios que são construídos a todo momento. Para tanto, é preciso um estudo com escritório de arquitetura parceiro que realize um projeto de modernização. Com isso, inicia-se o retrofit (reforma/adequação/modernização), que pode ser em todo edifício ou apenas parcialmente: em recepções, fachadas, nos principais sistemas do edifício, halls dos elevadores etc.
A aplicação de projetos de retrofit e de iniciativas de manutenção, que têm como premissas a valorização do imóvel e perenidade de boas condições de uso, fica sujeita, obviamente, à análise por parte de todos os proprietários. Em alguns casos, existem aqueles de visão mais limitada ao curto prazo e sem a preocupação em garantir a sustentabilidade do ativo. Por isso é tão importante ser, quando possível, dono da maioria absoluta das unidades do imóvel. O proprietário majoritário não depende dos demais para a aprovação do início das adequações e pode fazer valer seu olhar de longo prazo e interesse de valorização e manutenção adequada do empreendimento.
Com o retrofit finalizado, temos um imóvel mais moderno, mais agradável para os usuários, com maior valor agregado para o proprietário profissional e investidor. Com isso, em uma próxima negociação de aluguel, muitas vezes, dependendo também da situação do mercado imobiliário, há possibilidade de majorar o valor do aluguel. E, obviamente, assegurar a permanência dos locatários no atual imóvel e garantir uma sustentabilidade de renda imobiliária de longo prazo.
Carolina Magnabosco Mori – Gerente de Real Estate na Rio Bravo
