O processo de análise de um FII é muito parecido com uma receita de bolo. Isto porque é um processo com começo, meio e fim, composto ainda por etapas que seguem um método, uma ordem e disciplina de execução.
Durante o processo de análise de qualquer investimento, acabamos por encontrar situações atípicas ou únicas. Em tais situações também precisamos adequar a receita, porém o “esqueleto” dela é quase sempre o mesmo:
encontrar fluxos de caixa consistentes com riscos administráveis
O processo é dividido em cinco grandes tópicos:
- gestora
- equipe de gestão
- portfólio de ativos
- riscos e retorno
- nível de governança, responsabilidade social e ambiental
Em cada um dos tópicos são analisadas diferentes métricas qualitativas e quantitativas, que, no final, são usadas para concluir se o investimento será ou não realizado.
1) GESTORA
Começamos a análise entendendo quem é a gestora que está fazendo a gestão do FII, qual o seu track record dentro do mercado de investimentos imobiliários. Analisamos a rentabilidade do negócio, se existe alinhamento de interesse, quais são os outros produtos e fundos que a gestora possui, se o negócio tem perpetuidade e é sustentável no longo prazo, se existe políticas de retenção de talentos e qual o nível de governança.
O processo de análise da gestora é muito similar a um processo de due diligence e é muito importante para entender a continuidade e performance do negócio, pois uma empresa de asset management é uma empresa de pessoas.
2) EQUIPE DE GESTÃO
Analisamos o histórico da equipe, qual a experiencia das pessoas que estão dentro do time, há quanto tempo aquele time está trabalhando junto e o que cada um é responsável por fazer dentro da gestão do fundo.
A gestão de investimentos e de ativos imobiliários é um negócio com alta necessidade de pessoas. Compreender a fundo a equipe, as pessoas que fazem parte dela e os tomadores de decisão é de extrema importância.
3) PORTFÓLIO
O investimento em um fundo imobiliário sempre tem um ativo real por trás, podendo ser um ativo imobiliário ou um ativo de crédito com lastro imobiliário. É de extrema importância entender a qualidade dos ativos investidos para ter uma melhor mensuração do risco e retorno daquele portfólio. Na análise, são considerados atributos como:
ATIVOS IMOBILIÁRIOS
- Localização
- especificações técnicas
- locatários
- vacância histórica
- duração dos contratos
- multas contratuais
- além de outros atributos que podem favorecer ou penalizar aquele papel no longo prazo
ATIVOS DE CRÉDITO
- duration do portfólio
- setores
- garantias e capacidade de execução dessas garantias
- spread de crédito vs. o risco da operação
- capacidade de pagamento dos devedores
- risco de default das operações
- over colateral
4) RISCO x RETORNO
Para calcular o retorno, é realizado um modelo financeiro com um fluxo de 10 anos, onde é calculada a TIR (taxa interna de retorno) do investimento, com Cap rate de entrada, Cap rate de saída, o valor do ativo e a projeção da renda futura.
Também são analisados:
- valor/m² de aquisição em comparação ao valor efetivo dos ativos no mercado e ao custo de reposição
- aluguel/m² de cada um dos ativos para entender possíveis aumentos ou reduções de aluguéis
- relação entre o preço e o valor patrimonial
- liquidez do fundo no mercado secundário
- tipologia da base de investidores
- nível de alavancagem e custo das dívidas
- necessidade futuras de caixa
- dividend yield dos últimos 12 meses e do último mês
- comparação do dividend yield futuro em relação à NTN-B de longo prazo (título público com retorno atrelado à inflação)
- perspectivas de vacância futura, novo estoque e absorção liquida para conseguir mensurar os possíveis downsides e upsides
5) ASPECTOS ESG
Neste passo, são analisados o nível de governança, responsabilidade social e ambiental dos ativos e do fundo, com aspectos objetivos como certificações para construções sustentáveis, como a certificação LEED, otimização do uso de recursos, nível de governança na estrutura de gestão, comportamento corporativo da gestão, responsabilidade social em relação aos ativos do fundo, investimento responsável por parte da gestão.
O processo de análise pode ser realizado por qualquer investidor, seja ele grande ou pequeno. A principal diferença entre a qualidade e assertividade da análise estará nas premissas adotadas, no tempo gasto para fazer tal análise, na experiencia do time de analistas e na qualidade das informações de mercado e de ativos. É preciso grande dedicação de tempo do investidor.
Para aqueles investidores que não conseguem acompanhar de maneira minuciosa o mercado e seus investimentos, existem os Fundo de Fundos (FOFs). Nos FOFs, o gestor, que está imerso no ecossistema de investimentos 24 horas por dia, é o responsável por fazer todo o processo e tomar as decisões de investimentos.
Giuliano Bandoni – Gestor das estratégias de Fundos de Fundos Imobiliários
