Fundos Imobiliários: O Guia Definitivo

Data: 31/08/2022

Tempo de leitura: 7 minutos

Tudo o que você precisa saber para escolher fundos imobiliários com consciência

Provavelmente você já ouviu falar em fundos imobiliários. Afinal de contas, é um dos tipos de investimentos que mais cresceu nos últimos anos. Se, no final de 2017, eram 121 mil investidores, hoje são mais de 1,7 milhão de pessoas que tem parte do seu patrimônio alocados nos FIIs[1]: um crescimento de mais de 1.400% em menos de cinco anos.

Se você está pensando em começar a investir em fundos imobiliários, ou se já investe, mas sente que precisa organizar melhor os seus conhecimentos para tomar melhores decisões, esse artigo é para você. Aqui, vamos dar as principais informações para que você possa se sentir mais confortável com as principais características desse tipo de investimento, seus principais tipo e questões relativas à segurança. Por último, vamos dar algumas orientações básicas sobre procedimentos operacionais e imposto de renda.

O que são os fundos imobiliários?

Os fundos de investimento imobiliário, também conhecido como FIIs, foram criados por lei, em 1993 e definidos como uma “comunhão de recursos captados por meio do Sistema de Distribuição de Valores Mobiliários […], destinados a aplicação em empreendimentos imobiliários”[2].

Isso significa que, quando você investe em um fundo imobiliário, você está se juntando a um grupo de centenas ou milhares de investidores e, com isso, passa ter, indiretamente, um “pedaço” de alguns dos melhores empreendimentos imobiliários do país.

Quais são os tipos de fundos imobiliários?

Um prédio de escritórios na zona nobre de uma metrópole é diferente de um galpão industrial no meio de uma estrada; um shopping é muito diferente de uma faculdade. Assim como existem vários tipos de imóveis, também existem vários segmentos de fundos imobiliários: cada qual com suas vantagens e desvantagens, seus benefícios e seus riscos.

Abaixo, relacionamos alguns dos principais segmentos de FIIs.

Fundos imobiliários de varejo

Essa categoria de fundos imobiliário adquire imóveis de varejo, como lojas de rua, agências bancárias, supermercados e assemelhados. Para esse segmento, a localização é muito importante: o que dá valor a um imóvel de varejo é o fluxo de pessoas em sua calçada. Por isso, o investimento é concentrado em pontos centrais de cidades de médio-grande porte.

Um dos FIIs mais antigos da bolsa que atua nesse segmento é o Rio Bravo Renda Varejo, que possui mais de 70 imóveis, em oito unidades da federação.

Fundos imobiliários corporativos

Fundos desse segmento vão investir em prédios de escritórios, geralmente em zonas nobres de grandes cidades. Trata-se de uma operação, geralmente, mais simples: os imóveis são alugados, os inquilinos pagam os aluguéis, e esse valor é repassado para os cotistas a cada mês.

Um exemplo de fundo dessa categoria é o Rio Bravo Renda Corporativa. Ele foi criado em 2003, com apenas um imóvel. Conforme o tempo foi passando, ele cresceu e, hoje, ele tem nove prédios, totalizando mais de 43 mil m² de área locável.

Fundos imobiliários educacionais

Você já pensou em ser dono de um conjunto de imóveis alugados para diferentes redes de faculdades? Então o segmento de FIIs educacional vai te interessar. Com eles, você tem um fluxo razoavelmente previsível de aluguéis vindo de contratos bastante sólidos. E, para isso, nós temos o Rio Bravo Renda Educacional, especializado nesse setor: são sete imóveis em quatro estados, em três regiões do país.

Fundos imobiliários de shoppings

Pense em um shopping. Imagine a quantidade de lojas e o tanto que elas pagam de aluguéis. Se você investe um fundo imobiliário do segmento de shoppings, você passa a ter direito de receber uma parte desses aluguéis todo mês.

E, se você conhece o Grand Plaza Shopping, em Santo André/SP, talvez te interesse saber que, através do FII Grand Plaza Shopping, você pode se tornar dono de um pedaço dele.

Fundos imobiliários residenciais

Um imóvel residencial é, certamente, uma das primeiras alternativas nas quais pensamos quando falamos em ter renda de aluguéis. Afinal de contas, não importa a situação da economia: todo mundo precisa de um teto.

Se você gosta desse tipo de investimento, e não quer ter a dor de cabeça de negociar com inquilinos, o Rio Bravo Renda Residencial é a solução para você: são quase 400 apartamentos, desde pequenos estúdios até confortáveis dois quartos, nos prédios mais modernos de São Paulo.

Fundos imobiliários de CRI

Fundos desse segmento não são donos dos imóveis nos quais investem, mas sim credores, emprestando recursos para os mais diversos tipos de operações imobiliárias, como loteamentos, construção de galpões, reforma de indústrias, etc. Nesse caso, as receitas do fundo não são os aluguéis dos imóveis, mas sim os juros sobre os capitais emprestados.

Se esse tipo de estratégia faz sentido para você, o Rio Bravo Crédito Imobiliário High Yield hoje investe em mais de 20 contratos, alocando recurso em operações espalhadas por oito estados do Brasil.

Fundos imobiliários do agronegócio

Trata-se de um segmento ainda bastante novo no mercado. Esse tipo de FII compra fazendas e assina um contrato com produtores, recebendo um valor periodicamente pelo arrendamento das terras.

Fundos imobiliários de logística

Grandes galpões próximos às grandes cidades. A demanda por esse tipo de imóvel vem crescendo muito nos últimos anos, conforme as empresas vão investindo em estruturas mais modernas de estoques e cada vez mais pessoas aderem às compras por e-commerce.

Por esses e outros motivos, o Rio Bravo SDI Logística tem todos os seus imóveis localizados a menos de 30 quilômetros das respectivas capitais (São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte).

Fundo de fundos de investimento imobiliário

Nem todo investidor que investir tempo e energia em estudar fundos imobiliários e prefere ter um gestor que faça isso por ele. Uma equipe de profissionais acompanhar o mercado e decide as melhores alocações, gerando um portfólio diversificado. São os chamados fundos de fundos.

O Rio Bravo Fundo de Fundos, atualmente administra um patrimônio de mais de R$ 200 milhões para mais de 20 mil investidores.

Fundos imobiliários são seguros?

O investimento em fundos imobiliários é fortemente regulamentado. Tudo o que um FII pode ou não pode fazer é normatizado e acompanhado de perto pela Comissão de Valores Mobiliários. E a empresa responsável pela administração de fundos imobiliários precisa ser autorizada pelo Banco Central, passando por verificações constantes dos seus sistemas de controle.

Além disso, todo fundo imobiliário precisa comunicar ao mercado de maneira clara seus principais acontecimentos, de forma que todos – sejam investidores ou não – saibam exatamente o que acontecer com suas operações.

Por último, todo FII é obrigado a divulgar suas demonstrações contábeis anualmente, que são sempre verificadas por uma empresa independente de auditoria.

Assim, investir em fundos imobiliários é tão seguro como diversos tipos de investimentos disponíveis a qualquer pessoa.

Quanto rende um fundo imobiliário?

O investimento em fundos imobiliário é formalmente considerado que um investimento em renda variável. Isso acontece pois o administrador não pode dar garantias sobre o valor a ser distribuído aos cotistas mês a mês.

O mercado imobiliário é organismo vivo. Você pode ter um inquilino que decide não renovar o contrato de aluguel; outro que quer renegociar o valor do contrato; uma área que estava vazia para a ser alugada novamente; etc. E tudo isso impacta, de maneira positiva ou negativa, o fluxo de receitas de um fundo imobiliário e, consequentemente, a distribuição dos rendimentos aos seus cotistas.

Apenas de maneira informativa: no momento em que esse artigo é escrito, a maioria dos FIIs mais populares está pagando cerca de 0,8% ao mês de rendimentos.

Como investir em fundos imobiliários?

Investir em fundos imobiliários é bastante simples e você pode fazer tudo diretamente no seu computador ou celular. Um FII é negociado em cotas via bolsa de valores, assim como uma empresa é negociada em ações.

O primeiro passo é abrir um conta em uma corretora de valores. Pode ser uma corretora independente, ou você pode usar a corretora do banco com o qual você já tem relacionamento.

Cada fundo imobiliário é identificado pela bolsa de valores por um código de letras e números, chamado de maneira muito semelhante às ações. Por exemplo: as ações do Banco do Brasil têm o código BBAS3; já as cotas do Rio Bravo Renda Varejo são negociadas sob a identificação RBVA11.

Assim, para comprar cotas de um FII, basta ir ao site ou app da sua corretora e digitar: o código do fundo, quantas cotas quer comprar e o valor que está disposto a pagar por elas. Se a ordem for executada, parabéns: você passou a ser cotista do fundo escolhido.

Como declarar fundos imobiliários no imposto de renda

A declaração de imposto de renda pode ser um “bicho de sete cabeças” para muita gente, mas você não tem muito com o que se preocupar. Os rendimentos que um FII paga são, na enorme maioria dos casos, isentos de imposto de renda para pessoa física. E o próprio administrador do fundo tem que enviar um informe com todas as informações que você deve preencher na ficha de “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”.

E, na ficha de “Bens e Direitos”, você vai informar as cotas que tem e os valores que pagou para comprá-la. Basta, a cada ano, dar uma olhada rápida no programa da Receita Federal, para sabe exatamente quais informações a preencher.

Conclusão

Esperamos que esse artigo tenha te ajudado a entender um pouco mais as particularidades do investimento em fundos imobiliários.

E fique atento pois, periodicamente, vamos trazer aqui no Blog mais e mais informações para você ter ainda mais segurança nas suas decisões de investimentos.

[1] Fonte: Boletim Mensal Fundos Imobiliários da B3, julho/2022.

[2] Lei Federal 8.668 de 25 de junho de 1993, artigo 1º.

na mídia

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artigos

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Tempo de leitura: 20 minutos

Recentemente, a equipe de gestão de fundos imobiliários realizou uma série de webcasts com os principais eventos do terceiro trimestre de 2022 dos fundos de gestão ativa.

Para quem ainda não está familiarizado com os termos do mundo dos investimentos, uma explicação rápida: os webcasts são ferramentas de comunicação utilizadas por empresas com ações listadas em bolsa e que, aos poucos, vão se tornando mais comuns no mundo dos fundos imobiliários. Trata-se de uma apresentação – geralmente em vídeo e transmitida ao vivo – onde os gestores apresentam os principais números do último trimestre ou ano. Nele, são discutidos os acontecimentos mais importantes do mercado, principalmente aqueles que tiveram impacto mais direto na performance daquela empresa ou fundo. Geralmente, é permitido que o público em geral envie dúvidas, para que o momento vire não só uma exposição, mas um bate-papo entre investidores e os responsáveis pelos recursos.

A Rio Bravo tem a tradição de fazer webcasts trimestrais dos fundos imobiliários de gestão ativa, apresentando o histórico de cada um e os eventos mais relevantes do período. Nesse artigo, destacamos os principais fatos mencionado pela equipe de gestão sobre o terceiro trimestre de 2022. Junto a cada resumo, indicamos o link para o webcast, caso você queira se aprofundar na apresentação:

Rio Bravo Renda Varejo – RBVA11

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Ao longo do webcast sobre o terceiro trimestre do Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11), a equipe de gestão mostrou que as lojas físicas ainda têm grande importância para o comércio de varejo. Mesmo com o boom do e-commerce em 2020, devido à pandemia da COVID-19, progressivamente, conforme as restrições foram sendo amenizadas, houve um retorno das vendas presenciais. Além disso, foram dadas algumas informações sobre a importância das lojas físicas como um ponto de representação e divulgação da marca e micro-hub logístico.

Num segundo momento da apresentação, foram mostrados os diversos esforços que estão sendo empreendidos no portfólio, tanto em reformas para valorização dos imóveis, como negociação para renovação dos contratos de locação e prospecção de inquilinos. Houve também uma rápida atualização sobre a alavancagem do fundo, e a regularização da documentação dos imóveis da Caixa.

Rio Bravo Renda Corporativa – RCRB11

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Os gestores responsáveis pela gestão do Rio Bravo Renda Corporativa mostraram que o mercado de locação de lajes corporativas de São Paulo demonstra sinais claros de recuperação. Muitas empresas voltam a buscar espaço para locação, seja em sistemas 100% presenciais ou híbridos. E, como a atividade de construção de novos prédios está baixa, os proprietários de imóveis têm maior poder de negociação.

Depois foram apresentadas as estratégias para reciclagem do portfólio, em duas frentes:

Alienação de posições onde o fundo tem pequena participação e pouca influência nas decisões dos respectivos condomínios;
Aumento de participação onde o fundo já é relevante, visando ter mais controle sobre o condomínio e, simultaneamente, reduzir a concorrência interna.

Para tangibilizar a estratégia, foi dado um destaque ao imóvel Bravo! Paulista, onde o fundo fez um retrofit completo no prédio e realizou uma venda parcial, com taxa interna de retorno de 18,3% ao ano. Além da distribuição extraordinária de resultados, o dinheiro levantado com essa venda gerará ao fundo um caixa confortável para fazer frente aos compromissos de alavancagem no curto prazo.

SDI Rio Bravo Renda Logística – SDIL11

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No webcast do SDI Rio Bravo Renda Logística, fundo operado em co-gestão entre a Rio Bravo e a Tellus, o principal destaque foi a entrega das obras de retrofit do galpão localizado em Guarulhos/SP e o início do contrato de locação. A expectativa é de impacto positivo no resultado do fundo ainda em dezembro desse ano.

Também foi dado um foco no Galpão MultiModal Duque de Caixas, com a locação do módulo 8 do galpão B para a empresa Rio Color. Com isso, a vacância, que, em 2022, era de mais de 14%, agora é de apenas 1,2%.

Rio Bravo Renda Educacional – RBED11

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O webcast do Rio Bravo Renda Educacional começou com o detalhamento da última aquisição do fundo, o imóvel localizado em São Bernardo do Campo. Foi destacado que parte da operação foi feita através de um CRI que já existia sobre o imóvel que, ao invés de ser quitado, foi assumido pelo fundo, o que potencializou o resultado da operação.

A seguir, foram mostradas algumas realidades do setor educacional. O principal ponto foi a diferenciação entre cursos universitários de baixa presencialidade, que podem ter boa parte da sua carga horária em regime à distância, e curso de alta presencialidade, como na área de saúde e engenharia.

Na apresentação também foi apontado um diferencial importante do fundo sobre outros fundos imobiliários: o fato de que seus inquilinos, grupos Cogna e Ânima, são empresas listadas em bolsa. Isso as obriga dar uma divulgação maior ao mercado, seja sobre sua situação, seja sobre próximos movimentos. A equipe de gestão explicou que isso traz uma maior previsibilidade ao fundo e, consequentemente, aos seus cotistas.

Rio Bravo Fundo de Fundos – RBFF11

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Webcast: Link

A equipe de gestão do Rio Bravo Fundo de Fundos iniciou o webcast reforçando a estratégia que já havia sido comunicada anteriormente de focar o crescimento do resultado recorrente do fundo. E isso levou a uma melhora do retorno para os cotistas: o resultado mensal médio do fundo ao longo do terceiro trimestre de 2022 foi 16,4% maior quando comparado ao mesmo período de 2021.

Na segunda parte da apresentação, foi mostrado que o fundo encerrou o trimestre com 70,2% do seu patrimônio alocado em fundos de tijolo, em contraposição aos 56,0% do IFIX. Isso se deveu ao fato de que, na visão da equipe de gestão, esses fundos apresentam, no momento oportunidades muito mais interessantes, que os fundo de papel, justificando essa maior exposição.

Nos slides seguintes, foram apresentadas várias informações sobre as principais movimentações da carteira, composição atual, histórico de resultado. Além disso, foi mostrado que o fundo opera com um desconto sobre o valor patrimonial acima dos outros fundos do mesmo segmento, além do potencial de valorização e a expectativa de distribuição para os próximos meses.

Rio Bravo Renda Residencial – RBRS11

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Webcast: Link

O Rio Bravo Renda Residencial é o primeiro fundo imobiliário independente do segmento residencial. Assim, a equipe de gestão iniciou o webcast apresentando o portfólio do fundo e a sua composição. Atualmente, o fundo está concentrado em imóveis do tipo studio: mais de 75% das quase 400 unidades são dessa tipologia, mas, progressivamente, a carteira está se tornando mais diversificada. Hoje o fundo tem imóveis em dois prédios prontos e um em construção.

Posteriormente, foram mostrados os números da performance dos imóveis. No Urbic Vila Mariana, houve a mudança da empresa operadora e, a nova prestadora garantirá um resultado mínimo para o empreendimento. Já o Urbic Sabía foi entregue em agosto de 2022 e já tem apresentado um lucro acima do que tinha sido inicialmente projetado para o empreendimento. No Cyrela For You Paraíso, foi renegociado o fluxo de pagamentos, que só serão realizados na entrega da obra, prevista para novembro/2023.

Fundos Imobiliários de Crédito

Página do RBHG11: Link

Página do RBHY11: Link

Webcast: Link

Atualmente a Rio Bravo tem dois fundos imobiliários do segmento de crédito: o Rio Bravo Crédito Imobiliário High Grade (RBHG11) e o Rio Bravo Crédito Imobiliário High Yield (RBHY11). E, devido às suas similaridades e ao fato de serem geridos pela mesma equipe, optou-se por fazer um webcast conjunto.

Na parte do RBHG11, foi destacada projeção do aumento da exposição em CDI, em detrimento dos papéis ligados ao IPCA. Para o longo prazo, a projeção é de que o fundo entregue uma rentabilidade de 152% do CDI, acima do resultado dos últimos 12 meses, de 142%. Para os próximos meses, o planejamento é de que o fundo distribua mensalmente entre R$ 1,05 e R$ 1,30 por cota.

Em comparação, o RBHY11 planeja manter um portfólio dividido em participações iguais entre CDI e inflação. No longo prazo, a previsão é de um retorno de 178% do CDI Bruto, superando o resultado dos últimos 12 meses, de 165%. Já o guidance para os próximos meses é de um pagamento de rendimentos ao mês entre R$ 1,20 e R$ 1,45 por cota.

Vale lembrar que as projeções não constituem promessa de pagamento futuro.

A importância de participar dos webcasts periódicos do seu fundo

O webcast de um fundo imobiliário é um momento único de contato entre a equipe de gestão e os cotistas. E é uma via de mão dupla: da mesma forma que os gestores cumprem a sua obrigação de prestar contas aos investidores e ao mercado em geral, também os interessados (cotistas ou não do fundo) podem fazer perguntas e tirar dúvidas. Por isso, nós da Rio Bravo reforçamos nosso planejamento da realização de planejamento de transmissões trimestrais em todos os principais fundos.

Convidamos você para assistir todas as apresentações que estão nesse artigo e se inscrever em nosso mailing, clicando aqui, para ser avisado dos próximos webcasts.